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每年春光正好时，世界的目光都会向中国最南方聚焦——这是属于博鳌的时间。

在今天刚刚结束的博鳌论坛开幕式上，习大大提出了中国对外开放的重大举措：

第一，大幅度放宽市场准入。在服务业特别是金融业方面，加快保险行业开放进程，放宽外资金融机构设立限制，扩大外资金融机构在华尊龙官方平台的业务范围，拓宽中外金融市场合作领域。下一步要尽快放宽外资股比限制特别是汽车行业外资限制。

第二，创造更有吸引力的投资环境。过去，中国吸引外资主要靠优惠政策，现在要更多靠改善投资环境。今年上半年，我们将完成修订外商投资负面清单工作，全面落实准入前国民待遇加负面清单管理制度。

第三，加强知识产权保护。这是完善产权保护制度最重要的内容，也是提高中国经济竞争力最大的激励。我们鼓励中外企业开展正常技术交流合作，保护在华外资企业合法知识产权。

第四，主动扩大进口。中国不以追求贸易顺差为目标，真诚希望扩大进口，促进经常项目收支平衡。今年，我们将相当幅度降低汽车进口关税，同时降低部分其他产品进口关税。

中国的开放力度再加大。一个更加开放的中国，将展现在世人面前。此外，习大大在最开始的演讲中还提到：

实行高水平的贸易和投资自由化便利化政策，探索建设中国特色自由贸易港。

这是在十九大之后，高层第二次提出建设自贸港，而在会议开幕前，坊间就盛传，海南将是自由贸易港的目标之一，将为海南经济特区30周年献上大礼。

谁能成为自贸港，虽没有明确，但博鳌会议开幕前的一系列消息，或许已经漏出了苗头。

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海南利好频频

4月8日，国务院网站发布一个决定，在海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区暂停实施《医疗器械监督管理条例》第十一条第二款的规定，对先行区内医疗机构临床急需且在我国尚无同品种产品获准注册的医疗器械，由海南省人民政府实施进口批准，在指定医疗机构使用。

翻译过来，意思是海南可以直接进口国内没有的医疗器械，而除海南之外其他区域需要国务院审批过后才有资格，相当于给了海南划了一个特权。

此外，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林的一段采访，也说出了海南的未来发展态势：

海南在医疗健康领域，在旅游项下，会实行自由贸易政策，它会全面放开。例如，为旅游业发展所需原材料的进口实行零关税；建筑配套的用品、设备的进口实行零关税；对大型旅游设施必备的基建设备、会议设备、电气设备进口时在核定总量前提下免征关税。

甚至，连传闻中的“马彩”都有了落地的苗头：

海南省文化广电出版体育局在对海南省马术协会明确表示，关于利用项目发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票一事，建议你们科学规划，在完成速度竞技赛马场、马球场、马术场等配套设施建设，并建立常态化的运营模式后，再与我厅共同研究赛事与体育彩票嫁接等事宜。

这一切，都在指向一个更开放的海南，一个有着对标新加坡和香港雄心的海南，一个把国际旅游岛、“自由贸易港”视为终极目标的海南。

2

畅想海南自由贸易港

自 1547 年意大利建立世界上第一个自由港以来，全球自由贸易区发展迅速，业务领域也由对外贸易为主，衍生出加工业和仓储、物流、金融及旅游等其他服务产业。

2013年，中国首次设立上海自贸区，随后的5年时间，自贸区在中国内地普遍推广，探索“准入前国民待遇 负面清单”新模式的使命基本完成。

而要实现更大力度的改革开放，自贸区所能承载的资源还是有限，一个范围更大、开放力度更大的区域是必须的，于是，在十九大报告中提出了“探索建设自由贸易港”，这也是中国首次提出自贸港的概念。

于是，一直作为领头羊的上海，于2017年11月6日公布了自由贸易港的方案细则，打响自贸港发展“第一枪”。而包括浙江、福建、辽宁、天津等在内的省市，也都纷纷提出申报建设自由贸易港。

而海南，无疑是建设自由贸易港的最佳目标之一。

为什么是海南？

首先，区位因素占优。海南作为最接近东南亚各国的省份之一，以自贸港连接东南亚国家，是其重要布局之一，也是海上丝绸之路的战略性支点。

在中美正在贸易战的背景下，中国与东盟的贸易额一直保持较高的增速，两者之间的贸易额占世界贸易的13%，涵盖11个国家、19亿人口，市场空间巨大。而海南自由贸易港的建立，将更加巩固这一优势。

其次，海南“孤岛”区位更适合建设试验区。

自由贸易港，布置是贸易政策的开放，金融开放将是重中之重。目前世界上的离岸金融中心，都与海南有着同样的“孤岛”区位，只要政策允许，海南也可借新一轮金融开放，尝试建设离岸金融中心。

与大陆的区位隔离，也天然的让海南拥有建设大规模开放试验区的土壤。北有雄安新区的改革试验田，南有粤港澳大湾区和海南，将承担起大规模开放的重任。

因此，海南的未来，不仅仅是国际旅游岛，借此轮政策优势，更可能成为中国的开放试验田、最大的开放前沿阵地。

3

海南这三十年

海南目前的经济实力，能否承担如此重任呢？

1988年，海南从广东的一个行政区，正式被国家升格为海南省，并成为中国最大的经济特区。

建省后海南省经济发展迅速，1988-2017年海南gdp 实际增长了20倍以上，2017年城镇化率和第三产业比重都已经超过了50%，地方公共财政收入超过650 亿，发展成绩非常显著。

但即便如此，海南整体的经济体量只比青海、西藏、宁夏高，与东部发达省份的差距越拉越大。同是经济特区的深圳，早已跻身一线城市，而厦门、珠海和汕头也明显要好于海南。

问题的根源在于海南的制造业不发达。

改开以来，中国经济高速增长的核心推动力是制造业。特别是加入wto以来，制造业飞速膨胀使我国已经成为世界工厂和全球第二大经济体，其余四个特区的发展也得益于此。

而海南由于人口较少，并没能建立起完备的工业基础，农业和旅游业（以及一段时间的房地产）成为支撑海南的两大支柱。一二产业分别占比22%左右，第三产业占比超54%，这与中国多数省份、城市快速崛起时的产业结构太不一样。

也正是这种典型离岛式产业结构，导致了海南人均gdp其实不高，2016年海南人均gdp为44347元/人，仅是北京、上海、天津等城市的 1/3 左右。

而作为岛屿经济的重要来源，海南的港口也并不占优势。2016年，海南省货物吞吐量达到 16390万吨，还不如秦皇岛一个港口的吞吐量。而海南的港口运输集中度很高，99%左右的货物运输都是依靠四大港口，尤其是海口港吞吐量占全省的50%以上。作为自由贸易港，海南的整体贸易量还不算及格。

因此，旅游业依旧是海南最大的优势。海南省春节接待游客人数从2014年的393.65万人次递增至2018年春节2月的908.23万人次，人数增长2.3倍，增长态势明显。

但今年春节的一场大雾，导致数万人滞留，显示出海南旅游业的火爆，也提醒着基础配套设施的不足，特别是提高对输送游客进出的交通体系的建设和发展。

在未来，海南已提出12大重点发展产业，来带动经济发展。细看来，与自由贸易港的内在要求基本一致：

值得注意的是，2016年，海南房地产业对经济的贡献率达到16.1%，甚至超过了旅游业。而在一个更加开放的海南未来中，房地产又该如何发展呢？

4

与房产“正式决裂”

中国40年改开史上，唯一一次房地产泡沫破灭，便发生在海南，至今仍令人心有余悸。

刚建立特区的海南，引来无数人登岛淘金，房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计，海南1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元。

随之而来的是海南房价的暴涨。1988年，海南商品房平均价格为1350元/平，到了1993年达到7500元/平的顶峰。

1998年，央行宣布关闭海南发展银行，泡沫最终破灭。从1999年开始，海南用了七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，海南处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。

但不宽裕的财政（大约50%左右的支出来源于中央财政转移）、变形的产业结构，以及国家金融周期、房地产周期等原因，导致泡沫之后的海南，依旧对房地产行业有着较高的依赖。

但进入“房住不炒”新时代后，国家去杠杆、严调控的背景下，海南的房地产形势也在起变化：

2016年2月26日，海南省政府发布相关文件，对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。

2017年4月14日，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

2017年9月22日，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。

2017年9月29日，全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

2018年3月31日，非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明，并永久停止四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目，被业内称为“史上最严楼市调控政策”。

总之，海南俨然一副“跟房地产彻底决裂”的样子。

可以想象，在改开40周年、建省30周年、中美贸易战、新一轮改革开放交错的时间节点，面对如此的政策利好，海南再不把态度放的明确点，改变依托房地产增长的经济模式，那么产业结构调整、开放的自由贸易港，更无从谈起。

因此，未来的海南岛，打造国际旅游岛是重点，申建自由贸易港是契机，依赖房地产的历史将一去不返。一个流动速度奇慢、几近冰冻的房产市场，可能连“发车”的机会都没有了。